苍南县人民政府关于修改苍政发〔2017〕174号文件的通知(有效)
发布日期:2018-02-01 10:29:11浏览次数: 来源:苍南县 字体:[ ]

CCND00-2018-0002

苍政发〔2018〕1号

各乡镇人民政府,县政府直属各单位:

为贯彻落实《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加强小微企业园区建设管理促进经济转型升级的意见》(浙委办发〔2017〕2 号)、《温州市人民政府办公室关于加快推进小微企业园建设提升园区管理水平的通知》(温政办〔2017〕44号)、《温州市人民政府办公室关于进一步加强小微企业创业创新园建设管理的通知》(温政办〔2017〕74号)等文件精神,进一步完善我县小微园建设管理措施,解决小微园建设销售中实际问题,现就苍政发〔2017〕174号文件《关于进一步加强小微企业创业园建设管理的若干意见》(以下简称《若干意见》)有关修改事项明确如下:

 一、第一点第(二)小点“坚持政府主导,科学规划,引导市场主体多元参与,创新开发模式。小微园投资建设可以采取国有投资公司开发建设或代建、企业联合体开发建设、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设和村集体开发建设等模式。工业企业利用存量工业用地开发建设小微园的,按《苍南县人民政府关于企业存量工业用地允许开发建设小微园的实施意见(试行)》(苍政发〔2017〕135号)规定执行,本意见有明确规定而苍政发〔2017〕135号文件未涉及的,按本意见执行”修改为“坚持政府主导,科学规划,引导市场主体多元参与,创新开发模式。小微园投资建设可以采取国有投资公司开发建设或代建、企业联合体开发建设、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设和村集体开发建设等模式。工业企业利用存量工业用地开发建设小微园的,按《苍南县人民政府关于企业存量工业用地允许开发建设小微园的实施意见(试行)》(苍政发〔2017〕135号)规定执行,本意见有明确规定而苍政发〔2017〕135号文件未涉及的,按本意见执行。2017年以前,已经县政府研究同意利用存量工业用地开发建设小微园而未开工建设的,根据原会议纪要精神研究确定开发建设方案”。

二、第一点第(六)小点“小微园建设项目可以根据行业实际情况,在安全和规划允许的范围内,结合园区所在地的控规,合理配置容积率,容积率最高不得超过2.5,楼层间环形车道面积不纳入计容。小微园建筑密度不得超过50%,绿地率要大于5%,建筑高度最高不得超过50米”修改为“小微园建设项目可以根据行业实际情况,在安全和规划允许的范围内,结合园区所在地的控规,合理配置容积率,容积率最高不得超过2.5,楼层间环形车道面积不计入容积率,占地面积计入建筑密度。鉴于我县多数传统行业生产工艺需要,小微园生产性用房底层层高大于5米小于7米的,按1倍建筑面积计算容积率。严禁对底层进行结构性分层,小微园开发主体须在厂房出售合同中明确规定,行政综合执法、住建、安监、消防、经信等相关职能部门要加强监督检查。小微园建筑密度不得超过50%,绿地率要不低于5%,建筑高度最高不得超过50米”。

三、第二点第(一)小点“(一)入园企业须同时符合以下要求:1.为苍南县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业。2.企业现有工业用地原则上已得到充分利用、无闲置土地。3.企业入园项目必须符合国家产业政策及小微园产业发展规划要求,符合污染物总量控制、环境功能区的要求等国家环境保护有关规定,采用的设备、生产工艺、技术和能源消耗要达到国内同行业先进水平,万元工业增加值能耗不得高于我县‘十二五’期末单位GDP能耗平均值。对产业布局规划、产业政策、环保、能耗不符要求的企业实行一票否决。4.入园非新办企业的上年税收总额不得低于10万元、产值不得低于200万元,如为整治类的行业企业,需达到其行业整治基本要求的前提下方可入园。5.企业联合体开发建设小微园固定资产投资强度原则上达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标(2014)》和《苍南县人民政府办公室关于调整工业项目准入和用地批后监管政策的通知》(苍政办〔2014〕133号)要求,且固定资产投资中设备投资须≥30%”修改为“(一)入园企业须同时符合以下要求:1.为苍南县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业。2.企业现有工业用地原则上已得到充分利用、无闲置土地。3.企业入园项目必须符合国家产业政策及小微园产业发展规划要求,符合污染物总量控制、环境功能区的要求等国家环境保护有关规定,采用的设备、生产工艺、技术和能源消耗要达到国内同行业先进水平,万元工业增加值能耗不得高于我县‘十二五’期末单位GDP能耗平均值。对产业布局规划、产业政策、环保、能耗不符要求的企业实行一票否决。4.入园非新办企业的上年税收总额不得低于10万元、产值不得低于200万元,如为整治类的行业企业,需达到其行业整治基本要求的前提下方可入园。5.鼓励新办企业入驻小微园,但原则上新办企业实到注册资本金要达200万元以上,且必须取得一般纳税人税务登记证。6.企业联合体开发建设小微园固定资产投资强度原则上达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标(2014)》和《苍南县人民政府办公室关于调整工业项目准入和用地批后监管政策的通知》(苍政办〔2014〕133号)要求,且固定资产投资中设备投资须≥30%”。

四、第三点第(一)小点“本着‘保本微利’和‘降低小微企业用地成本’的原则,合理确定项目建筑成本以及销售价格。出售均价原则上控制在成本上浮15%以内,成本含建筑、土地、财务及相关税费,但出售均价原则上不得超过2900元/平方米。有特殊结构要求、定位高端的,经小微园建设领导小组认定后,生产性用房平均售价上限允许适当放宽,但幅度不得超限价10%。年租价格一般不高于售价的10%。小微园开发主体单位需将出售定价方案报县发改局(物价局)备案,定价方案是否合规作为不动产证分割办理的依据”修改为“本着‘保本微利’和‘降低小微企业用地成本’的原则,合理确定项目建筑成本以及销售价格。出售均价原则上控制在成本上浮15%以内,成本含建筑、土地、财务及相关税费,但出售均价原则上不得超过2900元/平方米。有特殊结构要求、定位高端的,经小微园建设领导小组认定后,生产性用房平均售价上限允许适当放宽,但幅度不得超限价10%,重大招商引资项目可按我县招商引资政策执行。年租价格一般不高于售价的10%。小微园开发主体单位需将出售定价方案报县发改局(物价局)备案,定价方案要符合本文件限价规定,并作为相关部门管理的一项内容。

五、第三点第(五)小点“产权开发式的小微园(含存量用地开发建设的小微园),必须按规定合理配置物业管理用房,开发商自持建筑面积比例不得少于总建筑的20%且不可销售和转让”修改为“产权开发式的小微园(含存量用地开发建设的小微园),必须按规定合理配置物业管理用房等公共配套设施(不计入自持面积),开发商自持建筑面积比例不得少于总建筑的20%且不可销售和转让。自持厂房应相对集中成片,原则上以幢为单位,面积不足一幢的则以层为单位,在确定小微园总平面图时,对自持的部分应予以明确。小微园中用于消除集体经济薄弱村的厂房,按自持规定进行管理,同时,由乡镇(或平台)、开发商协商确定后,在总平面图标明位置和数量”。

六、第三点第(六)小点“国有投资公司开发建设或代建、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设等三种模式建设的小微园,分割出售给中小微企业的厂房面积控制在500-5000平方米(单幢出售的以实际面积为准,若单幢面积超过5000平方米,则限定单个中小微企业最多只能购买一幢,且该企业必须为规上企业或投产一年后产值达到规上)。参与企业联合体开发建设小微园的企业,必须为规上企业或投产一年后产值达到规上”修改为“国有投资公司开发建设或代建、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设等三种模式建设的小微园,分割出售给中小微企业的厂房面积控制在500-5000平方米(其中同一平面最小分割单元不小于500平方米),单幢出售的以实际面积为准,若单幢面积超过5000平方米,则限定单个企业最多只能购买一幢,且该企业必须为规上企业或投产一年后产值达到规上,分割单元设置,必须经住建、消防审查通过后方可办理不动产登记。参与企业联合体开发建设小微园的企业,必须为规上企业或投产一年后产值达到规上”。

七、第三点第(七)小点“住建部门要会同有关部门对产权开发式小微园捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、怂恿客户签订‘阴阳合同’、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。物价、市场监管等部门要加强价格监管,依法查处在小微园开发、销售中的价格欺诈、哄抬房价等违规行为。小微园开发建设主体在销售或出租厂房时应在合同中与购买人或承租人约定,不得再出租或转租厂房。小微园开发建设主体在项目竣工验收前不得向市场销售或预售,开发建设过程中,预定登记必须面向经审批的建设方案确定的主导产业企业,建设方案未经审批一律不得面向社会预定登记,住建、物价、市监等部门要加强对销售、预售、出租、转租等行为的监管巡查”修改为“对工业企业利用富余用地或低效用地按工业地产模式建设小微园的,其厂房参照商品房模式进行销售,小微园开发主体须取得商品房开发资质资格。住建部门要会同有关部门对产权开发式小微园捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、怂恿客户签订‘阴阳合同’、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。物价、市场监管等部门要加强价格监管,依法查处在小微园开发、销售中的价格欺诈、哄抬房价等违规行为。小微园开发建设主体在销售或出租厂房时应在合同中与购买人或承租人约定,不得再出租或转租厂房。小微园开发建设主体在项目竣工验收前不得向市场销售或预售(考虑到部分小微园建设规模较大,为降低业主财务成本,小微园开发面积在100亩以上[含100亩]的,建设主体可以申请进行分期土建工程主体结构验收,但每期占地面积应在40亩以上,已通过主体结构验收的厂房允许进行销售,并可以办理银行按揭预登记;已完工的厂房通过规划、消防等专项验收及通水、通电后,可以分期组织竣工验收,分期出具质量监督报告,购买或承租企业必须在厂房竣工验收后才能进驻生产,物业管理用房等公共配套设施应在第一期竣工验收的范围内)。开发建设过程中,预定登记必须面向经审批的建设方案确定的主导产业及其配套产业企业,建设方案未经审批一律不得面向社会预定登记,住建、物价、市监等部门要加强对销售、预售、出租、转租等行为的监管巡查”。

八、第四点第(三)小点,“产权人2人及以上的小微园应建立物业专项维修金和物业保修金制度。物业维修资金缴纳标准,按12元/平方米缴存;物业保修金缴纳标准,按6元/平方米缴存”修改为“小微园应建立物业专项维修金和物业保修金制度,物业维修资金缴纳标准,按12元/平方米缴存;物业保修金缴纳标准,按6元/平方米缴存”。

现将修改后的《若干意见》重新予以公布,请认真遵照执行。本通知自印发之日起施行。

 

苍南县人民政府

2018年2月1日

(此件公开发布)

 

关于进一步加强小微企业创业园建设管理的

若干意见

 

为贯彻落实《中共浙江省委办公厅 浙江省人民政府办公厅关于加强小微企业园区建设管理促进经济转型升级的意见》(浙委办发〔2017〕2 号)、《温州市人民政府办公室关于加快推进小微企业园建设提升园区管理水平的通知》(温政办〔2017〕44号)、《温州市人民政府办公室关于进一步加强小微企业创业创新园建设管理的通知》(温政办〔2017〕74号)等文件精神,加快推进我县小微企业创业园(以下简称小微园)建设,进一步加强规范管理,促进我县小微园市场健康发展,提升工业用地使用效率,改善小微企业发展环境,推动工业经济转型升级,经县政府同意,特制定如下意见。

一、小微园规划建设要求

(一)本意见中所指的小微园是指符合规划,经过苍南县政府确认的小微企业集聚区。

(二)坚持政府主导,科学规划,引导市场主体多元参与,创新开发模式。小微园投资建设可以采取国有投资公司开发建设或代建、企业联合体开发建设、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设和村集体开发建设等模式。工业企业利用存量工业用地开发建设小微园的,按《苍南县人民政府关于企业存量工业用地允许开发建设小微园的实施意见(试行)》(苍政发〔2017〕135号)规定执行,本意见有明确规定而苍政发〔2017〕135号文件未涉及的,按本意见执行。2017年以前,已经县政府研究同意利用存量工业用地开发建设小微园而未开工建设的,根据原会议纪要精神研究确定开发建设方案。

(三)小微园建设责任单位(属地政府、建设平台)要根据区域产业特色和发展规划,制定小微园建设方案(属企业自行开发的,企业制定建设方案,需经所在地政府、平台初审同意后上报),报县小微企业创业园建设领导小组审核。

(四)小微园非生产性用房占地面积不得超过总用地面积的10%,建筑面积不得超过总建筑面积的20%,其中住宿功能(员工宿舍)的非生产性用房建筑面积不能超过总建筑面积的12%,非生产性用房建筑要配有综合办公、研发功能、食堂和物业等功能。非生产性用房建筑物应具备公共建筑物外立面,应采取公共走廊式布局,设置公共的出入通道,住宿功能(员工宿舍)不能建成套房形式。规划设计方案已通过评审批复的,按评审批复的设计方案执行。

小微园内的非生产性用房,只能自持或出售给入园企业,且入园企业今后转让工业厂房时,其购买的非生产性用房须一并转让,否则国土部门依照土地出让合同规定有权不予办理产权过户手续。非生产性用房不得出租给与入驻企业生产、员工服务等无关人员。

(五)各小微园要根据当地产业发展规划确定主导行业(小微园面积200亩以上的,可分行业企业集聚区形式,主导行业可增加至2个,具体由小微园办按实际情况确定),根据行业特色招引成长型、科技型企业及符合要求的企业入驻,主导行业入驻企业数要达到70%以上,其它入驻企业原则上须为主导行业的配套生产企业。

(六)小微园建设项目可以根据行业实际情况,在安全和规划允许的范围内,结合园区所在地的控规,合理配置容积率,容积率最高不得超过2.5,楼层间环形车道面积不计入容积率,占地面积计入建筑密度。鉴于我县多数传统行业生产工艺需要,小微园生产性用房底层层高大于5米小于7米的,按1倍建筑面积计算容积率。严禁对底层进行结构性分层,小微园开发主体须在厂房出售合同中明确规定,行政综合执法、住建、安监、消防、经信等相关职能部门要加强监督检查。小微园建筑密度不得超过50%,绿地率要不低于5%,建筑高度最高不得超过50米。

(七)各乡镇、建设平台要切实履行小微园建设主体责任,加大政府平台、国资公司投资建设小微园力度,增强市场调控能力。本文件出台至2019年底期间,各乡镇、建设平台自建自持(含委托代建)小微园面积比例原则上不低于25%。

二、入园企业要求

  (一)入园企业须同时符合以下要求:

1.为苍南县域内依法登记注册、具有独立法人资格、合法经营、依法纳税、具有良好信用记录的工业企业。

2.企业现有工业用地原则上已得到充分利用、无闲置土地。

3.企业入园项目必须符合国家产业政策及小微园产业发展规划要求,符合污染物总量控制、环境功能区的要求等国家环境保护有关规定,采用的设备、生产工艺、技术和能源消耗要达到国内同行业先进水平,万元工业增加值能耗不得高于我县“十二五”期末单位GDP能耗平均值。对产业布局规划、产业政策、环保、能耗不符要求的企业实行一票否决。

4.入园非新办企业的上年税收总额不得低于10万元、产值不得低于200万元,如为整治类的行业企业,需达到其行业整治基本要求的前提下方可入园。

5.鼓励新办企业入驻小微园,但原则上新办企业实到注册资本金要达200万元以上,且必须取得一般纳税人税务登记证。

  6.企业联合体开发建设小微园固定资产投资强度原则上达到《浙江省工业等项目建设用地控制指标(2014)》和《苍南县人民政府办公室关于调整工业项目准入和用地批后监管政策的通知》(苍政办〔2014〕133号)要求,且固定资产投资中设备投资须≥30%。

  (二)符合以下条件之一的,可以优先考虑入园:

1.规模以上工业企业。

2.成长型小微企业:近三年主营业务收入或者纳税总额持续增长且平均增长率在10%以上的企业;同产业类型企业,以税收优先。

  3.科技型小微企业:(1)近三年研发投入(R&D)占当年销售总额平均在4%以上;(2)拥有自主知识产权或者获得发明专利、实用新型专利的企业;(3)项目产品获得温州市级及以上科技项目立项的企业。

  4.优质企业:(1)行业龙头企业的关键配套企业,高新技术产业企业,战略性新兴产业项目企业或者孵化器毕业的企业;(2)上一年实施“机器换人”技术改造重点项目企业;(3)新设立的股份有限公司。

5.在我县已供过工业用地,且厂房被征收或者将被征收的企业。

6.在我县已供过工业用地,有意向园区集聚,愿意通过回购、置换等方式入园的企业。

(三)入园企业审核

小微园建设责任单位根据经审核的小微园具体建设方案,提出符合要求的入园门槛,报县小微企业创业园建设领导小组办公室审核备案。拟入驻小微园的小微企业,应向小微园开发主体提出申请,由小微园建设责任单位初审后,报县小微企业创业园建设领导小组办公室审核确定。拟入园企业依据县小微企业创业园建设领导小组办公室审核的准入评审意见,办理相关入园手续。企业入园后要及时办理环保、安全等手续,强化规范管理。

三、加强小微园销售和租赁管理

(一)限房价

本着“保本微利”和“降低小微企业用地成本”的原则,合理确定项目建筑成本以及销售价格。出售均价原则上控制在成本上浮15%以内,成本含建筑、土地、财务及相关税费,但出售均价原则上不得超过2900元/平方米。有特殊结构要求、定位高端的,经小微园建设领导小组认定后,生产性用房平均售价上限允许适当放宽,但幅度不得超限价10%,重大招商引资项目可按我县招商引资政策执行。年租价格一般不高于售价的10%。小微园开发主体单位需将出售定价方案报县发改局(物价局)备案,定价方案要符合本文件限价规定,并作为相关部门管理的一项内容。

(二)封地价、竞无偿移交厂房面积和配套用房面积

针对利用新增建设用地建小微园的,在出让过程中,当土地竞价溢价率达到一定比例时(最高不超过50%),则竞无偿移交政府的小微园厂房和配套用房面积,移交面积多者得。

(三)摇号销售

县经信部门牵头按照入园标准对拟入园企业进行初审。对同一小微园符合入园条件企业较多、房源供不应求的,通过摇号方式公开配置;已经认购定位但放弃的,其房源转为集中公开销售。开发企业公开销售小微园,要严格按照“一房一价”对外销售。

(四)限转让(出租)

入园企业购得厂房后必须自用,未经批准不得转让。如因企业发展壮大需要外迁或经营不善需转让产权的,属地政府、建设平台按原合同出让价享有优先回购权;如属地政府、建设平台放弃回购,须经属地政府、建设平台批准后方可转让,受让方应符合小微园入园相应标准。配套设施与生产厂房不得分开转让。入园企业不得自行出租或转租厂房。

(五)自持规定

产权开发式的小微园(含存量用地开发建设的小微园),必须按规定合理配置物业管理用房等公共配套设施(不计入自持面积),开发商自持建筑面积比例不得少于总建筑的20%且不可销售和转让。自持厂房应相对集中成片,原则上以幢为单位,面积不足一幢的则以层为单位,在确定小微园总平面图时,对自持的部分应予以明确。小微园中用于消除集体经济薄弱村的厂房,按自持规定进行管理,同时,由乡镇(或平台)、开发商协商确定后,在总平面图标明位置和数量。

(六)限面积

国有投资公司开发建设或代建、龙头企业牵头开发建设、工业地产开发建设等三种模式建设的小微园,分割出售给中小微企业的厂房面积控制在500-5000平方米(其中同一平面最小分割单元不小于500平方米),单幢出售的以实际面积为准,若单幢面积超过5000平方米,则限定单个企业最多只能购买一幢,且该企业必须为规上企业或投产一年后产值达到规上,分割单元设置,必须经住建、消防审查通过后方可办理不动产登记。参与企业联合体开发建设小微园的企业,必须为规上企业或投产一年后产值达到规上。  

(七)加强市场监管

对工业企业利用富余用地或低效用地按工业地产模式建设小微园的,其厂房参照商品房模式进行销售,小微园开发主体须取得商品房开发资质资格。住建部门要会同有关部门对产权开发式小微园捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、怂恿客户签订“阴阳合同”、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。物价、市场监管等部门要加强价格监管,依法查处在小微园开发、销售中的价格欺诈、哄抬房价等违规行为。小微园开发建设主体在销售或出租厂房时应在合同中与购买人或承租人约定,不得再出租或转租厂房。小微园开发建设主体在项目竣工验收前不得向市场销售或预售(考虑到部分小微园建设规模较大,为降低业主财务成本,小微园开发面积在100亩以上[含100亩]的,建设主体可以申请进行分期土建工程主体结构验收,但每期占地面积应在40亩以上,已通过主体结构验收的厂房允许进行销售,并可以办理银行按揭预登记;已完工的厂房通过规划、消防等专项验收及通水、通电后,可以分期组织竣工验收,分期出具质量监督报告,购买或承租企业必须在厂房竣工验收后才能进驻生产,物业管理用房等公共配套设施应在第一期竣工验收的范围内)。开发建设过程中,预定登记必须面向经审批的建设方案确定的主导产业及其配套产业企业,建设方案未经审批一律不得面向社会预定登记,住建、物价、市监等部门要加强对销售、预售、出租、转租等行为的监管巡查。

四、加强小微园建设保障与运营管理

(一)加强土地要素保障

每年新增建设用地要优先保障小微园建设用地需求。在符合城市规划的前提下,优先利用拆后土地及存量低效用地开发建设小微园。对新建小微园项目和未缴纳城市市政基础设施配套费的在建小微园项目,予以免缴城市市政基础设施配套费。

(二)推行专业化运营管理模式

鼓励建立所有权与经营权相分离的经营管理模式,培育一批产权清晰、职责明确的专业小微园运营管理机构。项目开发单位须负责组建管理单位或公开选聘物业服务企业对园区实行统一管理,物业管理用房按照非住宅用房的规定标准予以配置。

(三)建立小微园物业维修资金和保修金制度

小微园应建立物业专项维修金和物业保修金制度,物业维修资金缴纳标准,按12元/平方米缴存;物业保修金缴纳标准,按6元/平方米缴存。

(四)加强履约监管。

小微园开发单位必须与园区所在地乡镇或平台签订《苍南县工业用地项目投资合同》,并报县政府备案,实施履约保证金制度,对开发建设要求、厂房销售(转让)管控、企业入园、产权分割、企业退出等违约责任进行明确约定,乡镇或平台作为监管主体严格落实履约管理责任。利用新增建设用地建小微园的,开发单位必须与县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》;利用闲置土地开发建设小微园的,开发单位必须与县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让变更合同》。

(五)加大入园企业政策扶持力度

1.对本意见第二点中优先入园的第3、第4类企业,经县小微企业创业园建设领导小组办公室审定,县财政给予租金或购买厂房价格5%的补助(租金一次性补助最高不超过10万元、购买厂房一次性补助最高不超过50万元)。对入园的新上规企业或入园以后新上规企业,县财政根据《关于促进小微企业转型升级为规模以上工业企业的若干意见》(苍经信〔2017〕38号)给予租赁补贴。

2.入园企业办理各种证照应缴纳的各种规费,按上级现行政策最低标准收取,其中县级收取的部分给予全额减免。

3.对于苍南本地的入园小微企业(新办企业参照我县已有政策执行),技术改造项目经备案或核准后,其设备更新或新购置投资额达200万元(不含税)以上,设备技术水平符合我县政策规定的,可享受我县技改专项资金补助。

以上规范小微园建设用地出让、销售管理的限制性规定,在土地出让公告中予以明确,并通过土地出让合同和项目管理合同予以约定,付诸实施。

本通知自印发之日起施行。

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